様々な業種での家族信託活用方法
不動産会社の方が取り組むべき家族信託の事例
不動産会社・葬儀社・介護施設の方で、下記のような相談を受けたことはないでしょうか。
もし、該当する項目があれば、家族信託を提案してみてはいかがでしょうか？
さて、上記のチェックシートに記載あります信託活用事例をご紹介します。
まず１つ目は、障害者支援信託です。障害者支援信託とは、親族に、障害を持っている方がおり、両親が亡くなった後も、安定した生活を送って欲しいと考えている方向けです。障害を持っている方を受益者にし、受託者からの定期支援を可能にします。
２つ目は、流通税節税型信託です。流通税節税型信託は、いわゆる新・中間省略登記に代わる手法です。新・中間省略登記とは、A→B→Cの連続した売買を行う際に、第三者のためにする契約を用いて、登記名義を売主Aから買主Cへ直接登記する手法です。Bは、不動産取得税と登録免許税が発生しないスキームとして、不動産会社が活用しています。この新・中間省略登記の問題点は、登記名義がAにあるので、転売のリスクや差し押さえのリスクがあります。この問題を解消するために信託を活用します。売主Aの不動産を信託財産にします。受益権の売買として転売を行えば、転売のリスクはありません。さらに、受益者の変更だけであれば、不動産１個につき１０００円済みますので、安全性も高まります。
３つ目は、自宅信託です。自宅信託とは、介護施設へ入所時に、自宅を売却したくない方向けの信託です。介護施設入所時に、自宅を信託しておくことで、急な介護費等が必要になった場合でも、受託者の権限で売却等が行うことができます。その費用を介護費等に充当することができるようにしておきます。
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信託と銀行口座、銀行の融資 金銭を信託した場合は、どのように対応するのでしょうか？
金銭は、信託契約書記載の金額を委託者から受託者へ移すことになります。この場合、受託者はご自身の財産とは別に管理しなければならないという分別管理義務があります。
したがって、金融機関にて次のような口座を作成します。
「委託者A受託者B信託口」
しかしながら、金融機関によっては対応してくれないところもありますので、信託を積極的に取り組んでいる専門家（司法書士や税理士）にご相談ください。
本来は、この口座の名寄せは受益者ですべきですが、金融機関によっては、受託者で名寄せしている金融機関がほとんどです。なぜ、受益者ですべきかと申しますと、平成２８年から法人口座の地方税に利息を付さないようになりました。したがって、受託者が法人の場合の計算が少し煩雑になるからです。ちなみに、ペイオフも受託者の個人財産と加味して行います。
必要書類は、以下の通りで対応して頂いています。（状況によっては異なります）
①信託契約書（委託者、受託者の印鑑証明書付）
②受託者の本認確認書類銀行からの融資が必要になった際、不利な状況に陥ることはないのでしょうか？
例えば、父親が元気なうちに、所有する土地・建物を息子へと託し、登記（名義変更）を行っていたとします。建物の増改築や解体などで、銀行からの融資が必要になった場合どのような手続きが必要なのか、という問題です。
家族信託の契約内容に、銀行からの融資を受けることができるように明記することは可能であり、契約内容に明記されている以上、受託者の権限の範囲内で行える行為になります。
次のような文言を参考にしてください。
第○条：
信託不動産の維持・保全・修繕又は改良は、受託者が適当と認める方法、時期
び範囲において行う。大規模な改良工事を行うときは、予め受益者と協議するも
のとする。また、受託者は必要に応じ、新たな建物の建設、信託財産の売却、購
入、受益者が指定する者を債務者として信託目的を達成するため、受託者が必要
と認める資金を借入及び信託財産に対する担保設定を行うことができる。上記のような文言を記載することで、本人の判断能力がなくなったり、万が一、亡くなってしまった場合でも、スムーズに建物の修繕・解体、または処分を行い、そのための融資を銀行から受けることができます。
「建物の建築・解体に伴う一切の行為、銀行からの借り入れ行為、それに付随する担保提供行為」の内容は、漏れのないよう明確な契約内容に定めておくことが必要です。信託契約により、息子への名義変更は済んでいるため、問題になるのは、契約内容に明記されているのか、いないのか、という点です。
なお、融資を受ける際、金銭消費貸借契約、いわゆるローンの契約当事者は、受託者が債務者となります。融資の契約は信託財産のために行うのだということをきちんと示して契約することが大切です。「信託財産のために」ということを受託者が認識していなければ、受託者が固有で行った契約になる可能性もあります。
- 様々な業種での家族信託活用方法
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金融機関は何故、家族信託に取り組むべきなのか？ 金融機関が取り組むべき理由は以下のように考えることができる。
①超高齢化社会が確実視される現代において、「お客様のニーズ」が高まっており避けて通ることができない。
②商事信託（信託銀行・信託会社）では対応できず、民事信託でなければ目的を達成できない案件がある。
③保険見直しのアプローチに効果的
④融資担当者のハウスメーカーや税理士開拓の新たな切り口になる！（土地信託など）
⑤信託口座の開設により、預金を集めることができる！（金銭信託）
⑥信託活用によりアパートローンの借り換え需要の発生
→司法書士法人オフィスワングループが登記対応可＊では、実際金融機関が家族信託と向き合う場合に、考えられるのは２つの場面です。
①既存の担保不動産が信託された場合
②新規で受託者に融資をする場合まず、１つ目は、既存担保不動産の信託した場合は、受託者への債務者変更を行います。これは、ローンの債務引受です。
次に、２つ目は、新規の信託不動産への融資です。これは、受託者との金銭消費貸借契約を行います。
金融機関が心配する点として、担保回収の問題があります。この点、金融機関にとってリスクはありません。信託財産の名義は、受託者に変更されますが、所有者が受益者になるだけであり、受益権に対する強制執行は可能です。したがって、債権が害される恐れはありません。
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