民事信託の基礎知識
家族信託を活用した場合の不動産登記
信託をする財産の中に不動産が含まれている場合の手続き
家族信託によって、不動産を信託財産に盛り込む場合には、登記簿（登記事項証明書）に「受託者」の名前が、管理処分者権限者として記載されます。
信託契約に基づき、「所有者（委託者）」から「受託者」への所有権移転登記手続きが行われます。
しかし、これは形式的な所有権移転といえるため、受益者が委託者である場合には、実質の財産権は移行していません。つまり「委託者＝受益者」として締結された信託契約であれば、財産権が「所有権」から「受益権」という名前に変更しただけで、信託財産の帰属先に変更はありません。
信託契約時における不動産登記に欠かせない信託目録とは？
信託された財産である不動産の登記簿には、信託目録が必ず作成されます。
信託目録には、受託者が信託により、財産の管理処分権限を持つこと、そして信託で得た収益は受益者に帰属することが記されます。
受託者の権限だけではなく、信託の目的や開始・終了時期などの信託条項は、登記簿にすべて記載され、公示されることになります。
受託者にどこまでの管理処分権限があるのか？信託監督人などの同権利者が立てられていないのか？を不動産取引の関係者が確認できるようになっています。
このように信託条項には、詳細に決められた信託契約の内容が記載され、不正のないように配慮がなされています。ちなみに、信託条項に何を記載するのかは司法書士の判断によって分かれます。
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信託を活用すると税金が発生するパターンとは？ 家族信託を活用する際には、税金を考える必要があります。最終的な税務リスクは顧問の税理士や税務署へご相談ください。ここでは、一般的な信託に関する税金のお話しをしましょう。
信託財産に不動産が含まれていると、所有権移転登記が行われるため、登記簿に受託者の氏名が記載されます。しかし、登記簿上の所有者が形式上、受託者に名義変更がなされただけでも、税金が課税されるのでしょうか？
信託設定時における税金は二つの考え方があります。
①自益信託
まず、「委託者」＝「受益者」が同一人物であるのかないのか、が問題となります。
「委託者＝受益者」の場合には、受益者は利益を受けている訳ではないので、贈与税は課せられません。②他益信託
委託者≠受益者の場合、つまり両者が異なる場合には、みなし贈与とみなされて贈与税が課せられます。
また、どちらの場合にも、課税されるのが、所有権移転登記の手続き時に発生する登録免許税です。
そして受託者への不動産取得税は、形式的な所有権移転のため発生しません。
同時に、委託者への譲渡取得税も利益発生が起こらないため課税されません。では、受託者に課税される税金はあるのか？
それは、毎年1月1日の不動産所有者に課せられる固定資産税です。形式的に所有者になるため、受託者に固定資産税が課税されます。しかし、実質的には信託財産の中から実務として受託者が支払いをするため、負担者は信託財産から支払うケースが多いです。
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登記の目的及び登記原因など 
委託者が信託を設定した場合
登記の目的：所有権移転及び信託
登記の原因：平成○○年○○月○○日信託
登録免許税：固定資産税評価額の０．４％
（平成２９年3月３１日までは、土地の信託に関しては、固定資産税評価額の０．３％）受益権の売買、贈与等した場合
登記の目的：受益者変更
登記の原因：平成○○年○○月○○日売買
登録免許税：不動産１個につき１０００円信託が終了した場合
登記の目的：所有権移転及び信託の抹消
登記の原因：平成○○年○○月○○日信託財産引継
登録免許税：固定資産税評価額の２％
（ただし、信託終了時の権利帰属者が委託者の相続人である場合は、相続の税率を適用するので、固定資産税評価額の０．４％）
信託の抹消分は、不動産１個につき１０００円信託財産を処分した場合
登記の目的：所有権移転及び信託の抹消
登記の原因：平成○○年○○月○○日信託財産の処分
登録免許税：固定資産税評価額の２％
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